埃里克·费舍尔 (Eric Fischer) 发现了数十年的旧金山房价数据。（照片：Jared Erondu/Unsplash） 我对 Eric Fischer 一无所知，只知道他是一个该死的英雄。
很像 最近试图住在旧金山的所有其他人 , Fischer 对住房成本非常感兴趣。然而，与其他所有此类人不同，Fischer 决定通过将有关他们的现代历史数据的深度加倍来为这次对话做出贡献。
到目前为止，有关旧金山房价的最常被引用的信息可以追溯到 1979 年，当时该市开始在每年的一个星期日跟踪《旧金山纪事报》上刊登的两居室公寓的租金中位数。
不幸的是，对于这些数据，1979 年也恰好是旧金山市长戴安娜·范斯坦 (Dianne Feinstein) 强加的一年。 租金冻结转变为租金管制 .如果你想争论租金管制的优点——在少数面临房价迅速上涨的美国城市，谁不想呢？ - 如果没有任何有关情况的信息，您在任何一方的论点都不会很有用 前 租金控制，因此您可以进行比较。
于是Fischer找到了租前控制数据。 他 自己收集的 ……花费大量时间浏览旧金山纪事报的旧图像文件和缩微胶卷。 
缩微阅读器。（照片：汤姆·罗尔夫/维基共享资源）
Fischer 在他的优秀著作中谈到了很多关于他的方法论 发布关于这个项目 ，周六发布。这是简短的总结：他的方法论并不完美，但很可靠，我看不出有什么好的方法可以改进它。
这篇博文并没有深入探讨，而是为了 再次强调他的新数据揭示了什么 : 这个图。 
租金价格。（照片：埃里克·费舍尔）
我的朋友们，那是旧金山房价的 70 年。有一些起起落落，但在大多数情况下，有一个非常简单的趋势：6.6%。
这是自 1956 年以来平均每年租金上涨的幅度。租金管制后确实如此。在 2000 年的科技泡沫期间，这并不完全正确，但它仍然是正确的，而且后来又变成了正确。
6.6% 比通货膨胀快 2.5 个百分点，这看起来并不多，但是当你连续 60 年这样做时，这意味着房价 四倍 与您必须购买的其他一切相比。
那很糟。但与 1956 年相比，这是今天的 SF。
那么是什么导致价格上涨呢？这是 Fischer 发现中真正令人兴奋的部分。凭借他的数据，他或多或少地回答了这个问题。 
平均每月租金要价埃里克·费舍尔
这是您可能看到的最接近的 生命、宇宙和一切的答案。
这张图表仅使用三个变量就几乎完美地预测了旧金山的房地产市场：
- 位于旧金山县的工作岗位数量。
- 旧金山县可供人们居住的地方数量。
- 支付给在旧金山县工作的每个人的总金额。
所有这些都汇总在图表顶部的公式中。如果你给我上面 (1)、(2) 和 (3) 的值，那么我可以以惊人的准确度向你预测在这种情况下旧金山的两居室公寓的租金中位数是多少。
因此，如果我们可以 改变 (1)、(2) 或 (3)，那么我们可能会改变在旧金山租房的成本。以下是 Fischer 如何总结一种情景，他的公式表明，公寓价格将下降 67%：
住房供应量增加 53%（200,000 个新单位），或 CPI 调整后的工资下降 44%，或就业减少 51%，才能将价格降低三分之二。
好的，所以这意味着让旧金山像（比如说）波特兰一样负担得起的方法是 把每个人的工资减半 ， 或者 烧掉一半 ， 或者 让城市人口快速增长约50% , 到 120 万左右，而住房单位的数量增加得更快。
拉屎。
可是等等 ，你可能会说。布拉格有大约 120 万居民。米兰有大约 120 万居民。这些都是不错的城市。如果旧金山变成布拉格，其实还好，特别是如果价格下降三分之二。
这可能是真的。问题是，迅速转入布拉格将需要成千上万的开发商破产，因为（还记得吗？）租金将下降 67%，因此所有这些开发商将无法偿还他们为建造那 200,000 套新房屋而支付的贷款.
想想看，数以千计的破产开发商对你来说听起来也不算太糟糕。但是相信我，这对开发人员来说听起来很糟糕。这就是为什么永远不会出现私人开发商一次增加这么多新房的情况——他们会在重返天堂之前很久就停止建造。
在我看来，这给我们留下了一些 旧金山有趣的课程 ：
1. 增加新单位主要是为了 防止狗屎变得更糟 .
1a.这仍然是一件好事。
二。 租金管制似乎不是问题的主要原因 本身。狗屎以前很糟糕；之后很糟糕；对于中位数的公寓寻求者来说，情况并没有明显好转或恶化，至少如果你从 1956 年开始。（另一方面，Fischer 从 40 年代开始的早期价格数据中发生了一些奇怪的事情。如果你忽略 1950-1960 年的下跌在租金方面，然后在 1979 年租金控制之前的一切都开始看起来更像是一个高原。这是他的第一个图表，再次作为很好的衡量标准。） 
CPI 调整后的广告租金。（照片：埃里克·费舍尔）
2a.租金控制可能很重要的方式 间接地 是如果它间接导致 更少的新单位 ，例如，因为它让人们有理由抗议或起诉，以阻止开发商用大型新的市场价格建筑物取代小型旧的租金控制建筑物。这对穷人来说是可以理解的，但这仍然是一个糟糕的结果，因为（正如 Fischer 的公式所暗示的那样）每一个新屋顶都会使价格降低一点，因为它下面的富人不会把中产阶级赶出去从他们中等质量的屋顶下，依此类推，直到有人住进帐篷。
2b.尽管如此，这些数据中没有明确的迹象表明租金控制对旧金山产生了这种额外的反新建住房影响。再说一遍：以前很糟糕。事后很糟糕。
3. 如果有办法在不把其他事情搞砸的情况下做到这一点，那么降低填充开发成本会有所帮助。
4.如果有事 阻止住房市场为新移民建造足够多的新房 ，那么它可能必须是 1960 年或更早出现的东西。
在这一点上，我将停止谈论旧金山，因为旧金山让我感到沮丧。基本上，我认为旧金山完蛋了。
那太糟糕了。这是一个了不起的地方。 
旧金山公园的景色。（照片：照片：Torbakhopper/Flickr）
相反，我将为那些增加就业和/或财富的速度比房屋增长更快但还没有旧金山的城市作为结束：波特兰、西雅图、奥斯汀、丹佛、明尼阿波利斯。也许奥克兰、洛杉矶、圣地亚哥和华盛顿仍然如此。
为了上帝的爱，继续增加房屋。不断增加房屋，这样事情就不会变得更糟，而且您不会像旧金山那样陷入两败俱伤的困境。
当你这样做的时候……
租金管制？这个特定的租房者很紧张，但可以肯定，只要您努力工作以确保它不会妨碍继续增加房屋，就可以尝试一下。
无休止的蔓延？这会让房子便宜（问问亚特兰大、达拉斯和凤凰城）但它搞砸了这个星球，它似乎让我们变得更胖和更孤独，而且汽车也很贵。所以如果可以的话，也许可以尝试做联排别墅。联排别墅很棒。 Cliff 和 Claire Huxtable 住在联排别墅里。复式也不错。许多城市实际上已经将建造其中任何一个列为非法。那太疯狂了。
建造公共或其他补贴住房的税收？最贫穷的人永远买不起市场价格的住房，住在廉价但宜居的小房子里的人比住在帐篷里的人遇到的麻烦要少得多。所以，是的，使用税收为穷人建造廉价但宜居的小房子可能是个好主意，同时也在寻找其他方法来帮助人们摆脱贫困。
大规模裁员？ Well, apparently those would reduce rents but somehow I don’t think they’d get the mayor re-elected.
但无论你做什么，一定要买 埃里克·费舍尔 如果你看到他就喝一杯。他赚到了。
迈克尔 安徒生是俄勒冈州波特兰市的一名作家。他是 @安德森 在推特上。
