公园大道 655 号一个单元的 1920 年代平面图。 （由纽约房地产手册收藏提供，哥伦比亚大学艾弗里建筑和美术图书馆） 平面图色情。称其为纽约人的特别节目内疚的快乐，至少在房地产方面。没有什么比研究豪华公寓的布局更吸引人的了，追溯建筑师曾经如何瓜分数千平方英尺。当谈到这种建筑时——与纽约其他地方居住的狭窄公寓相反——每间卧室、走廊、浴室、图书馆、佣人房、楼梯和门厅的布置都很重要。如果你住不起，至少你可以仔细检查一下蓝图。
没有任何地方比上东区更令人满意的平面图色情片，曾经是该市最著名的住宅建筑师的零基础，他们设计的建筑物基本上由堆叠的豪宅组成。随着每栋建筑从 1910 年代到 1920 年代迅速崛起，洛克菲勒和阿斯特等家庭搬进来，占据了多达 20,000 平方英尺和 37 个房间的公寓。 （事实上，那些是约翰·D·洛克菲勒 (John D. Rockefeller) 在 740 Park 的公寓的规格，现在是一个传奇的上东区合作公寓。）但是自 1920 年代以来生活方式发生了变化，更不用说目前由玻璃幕墙主导的奢侈品市场和开放式平面图，对公园和第五大道两旁的动力建筑的经典平面图产生了影响。
公寓楼并不总是富有的纽约人的首选住宅。事实上，房地产开发商不得不说服他们放弃他们的豪宅住在那里。前建筑记者兼房地产网站现任编辑总监卡特·霍斯利 (Carter Horsley) 表示，第五大道 998 号是一座由 McKim、Mead 和 White 设计的 17 个单元的建筑，主要归功于让该市的精英们相信公寓是可以接受的居住地城市地产。 （在西区，这个角色早些时候由达科他州扮演。）这些宽敞、优雅的公寓，设有酒室、法国胡桃木镶板的电梯、七间卧室和至少六间仆人房，填补了市场空白：适合富人的住宅，但没有独栋豪宅特有的令人筋疲力尽的五层楼攀登——而且没有维护它们的成本。
1912 年 998 Fifth 开业后，公寓的年租金高达 25,000 美元。他们租得很快，住了默里·古根海姆 (Murray Guggenheim) 和一个孙女 20 East End Avenue 提供的平面图让人想起 20 世纪初的宏伟建筑。
准将科尼利厄斯·范德比尔特。霍斯利先生说，这座建筑变得如此受欢迎，其他类似风格的公寓楼也被复制了。
豪华公寓的推出恰逢上东区成为一个理想的社区。 1903 年至 1913 年间，旧的中央车站火车站被拆除，取而代之的是现在的中央车站。从在地面上噪音很大并占用大量土地的蒸汽机车转向地下电动火车，曾经不受欢迎的公园大道成为纽约市主要（风景如画）的房地产。
因此，在 1920 年代起飞后，纽约见证了前所未有的豪华公寓开发热潮。
根据霍斯利先生的说法，当时出现了三位伟大的住宅建筑师：J.E.R.卡彭特、罗萨里奥坎德拉和埃默里罗斯。他们宏伟的上东区公寓楼在外面经常显得不起眼，但内部却是纯粹的奢华。虽然卡彭特为第五大道的豪华公寓开发铺平了道路，罗斯在东西两侧（包括中央公园西侧标志性的圣雷莫塔）设计了伟大的作品，但坎德拉是经常被誉为设计大师的人。平面图。
作为一名西西里泥水匠的移民儿子，坎德拉于 1927 年作为第五大道 960 号的建筑师而声名鹊起——一座建筑 纽约时报 然后从字面上称为...... 12 座豪宅建造在另一个之上。一套公寓位于 10 层和 11 层的一部分，包含 17 个房间，其中包括一个两层楼高、60 x 25 英尺的客厅，据说是所有美国公寓中最豪华的。
到 1929 年，坎德拉参与了 27 个不同的项目，包括标志性的公寓楼 740、770 和 778 Park。在每一个中，都对平面图给予了极大的关注，以对称、宽敞、高高的天花板和光线为特色。霍斯利先生说，平面图是关于流量的。门厅如何通向客厅，客厅与餐厅相连，餐厅在厨房外，靠近食品储藏室，然后是女佣的房间。
霍斯利先生说，平面图是关于流量的。门厅如何通向客厅，客厅与餐厅相连，餐厅在厨房外，靠近食品储藏室，然后是女佣的房间。
有公共空间和私人空间——客厅和餐厅是为公共娱乐而设计的，但实用的厨房和仆人宿舍是私人的，不应该被客人看到。霍斯利先生说，在厨房里有一个开放式餐厅会被认为是低档的。
到 1926 年 纽约时报 题为“纽约现在有公寓的豪宅”的文章描述了公寓的独特性：在最新的合作社中，没有两套公寓是完全相同的......让购买者拒绝购买的情况并不少见，直到他确信他图书馆的镶板他正在考虑的公寓可以拆除墙壁。文章接着描述了威廉范德比尔特夫人在 660 公园的公寓：她的沙龙有 46 x 22 英尺，她的餐厅几乎一样大，她的图书馆长 23 英尺，宽 18 英尺。更衣室将被方便地放置。 “小房子”将提供七间主卧室。位于 820 Fifth 为 John North Willys 夫妇设计的公寓迎合了这对夫妇的艺术收藏：沙龙足够容纳伦勃朗、弗兰斯哈尔斯、委拉斯开兹和其他老大师。至于图书馆，书柜被镶嵌在镶板墙内，为三件杰作留下了足够的空间。 照片：由 Warburg Realty 提供
公寓以浪费空间而著称，这意味着超大的门厅、亚麻房间和管家的储藏室。 770 Park 的公寓有一个房间，可以用蒸汽清洁垃圾桶。 （因为，真的，为什么不呢？）华宝地产总裁弗雷德里克·彼得斯 (Frederick Peters) 自称是平面设计狂热者，他称赞了 635 和 580 公园的大型圆形门厅。他说，门厅体验创造了公寓。你面前有宽敞的空间，而不是狭窄的小东西。
虽然不在 Candela 大楼内，但位于第五大道 1107 号的顶层公寓因奢华的浪费空间而大获成功。它是为谷物女继承人 Marjorie Merriweather Post Hutton 设计的，她住在这座需要更换以建造 1107 Fifth 的豪宅中。她只是在承诺将在建筑物的前三层重建后才卖掉了她的房子。这套有54间房的公寓有一个环绕式露台、17间浴室、两个厨房、一个早餐室、一个足以容纳125位客人的木板餐厅、一个银色房间、一个面包房、一个花草冷藏室，一个亚麻布房、一个酒水房、一对男女衣帽间、一个衣帽间、一个游戏室以及数十间员工卧室和贴身男仆工作间。三联体最初是出租的，在 1950 年代被划分为六间合作公寓。
1929 年的金融危机和随之而来的大萧条减缓了上东区的奢侈品开发热潮。但当时建造的大部分建筑仍然存在。这些建筑，有些最初设计为出租，后来都被改造成这座城市最独特的合作建筑。
Warburg 的经纪人温迪·格林鲍姆 (Wendy Greenbaum) 表示，这些公寓的售价仍然很高，目前在公园大道 1185 号销售价值 1150 万美元的合作公寓。她认为，如果奢侈品买家想要旧世界的合作公寓或豪华摩天大楼的新公寓，他们通常会提前下定决心。她说，合作公寓的价格不如公寓高，这种差异反映了所有权的类型。 （根据 CityRealty 的数据，目前上东区市场上有 294 个三居室或更多卧室的合作公寓，平均要价为 630 万美元。三居室或更多卧室的上东区公寓的平均要价为 660 万美元.)
合作公寓的购物者还必须面对上东区的精英合作公寓董事会，这些董事会因拒绝潜在买家而臭名昭著（请参阅社交焦虑，第 38 页）。以亿万富翁居民而闻名的 740 Park 拒绝了芭芭拉史翠珊和芭芭拉沃尔特斯等人。合作公寓的售后规则也比公寓严格得多——其中包括对装修的限制。 Corcoran 经纪人 Tom DiDomenico 说，你正在购买一种生活方式，他目前在第五大道 1120 号销售价值 725 万美元的合作公寓。
然而，这些宏伟的住宅往往需要翻新——在过去的一个世纪里，生活方式和需求肯定已经发生了变化。格林鲍姆女士谈到当今的买家时说，他们将进行翻新几乎是理所当然的。两位经纪人表示，私人空间和公共空间之间的区别不再是优先事项——买家更喜欢带有无障碍厨房的开放式平面图。仆人的宿舍不再是高优先级。在格林鲍姆女士代表的 1185 Park 公寓中，业主牺牲了一个女佣的房间来扩建和重新定位厨房。买家还倾向于想要比原始平面图中提供的更多或更大的浴室。在 1185 Park，同样的业主将两个较小的浴室组合成一个大的主浴室。
位于上东区的 Weil Friedman Architects 事务所合伙人 Greta Weil 说，买家经常会惊讶于翻新这些合作公寓的难度有多大。在这个街区，完全开放的平面图几乎是不可能的。
但得到你想要的东西是罕见的。位于上东区的 Weil Friedman Architects 事务所合伙人 Greta Weil 说，买家经常会惊讶于翻新这些合作公寓的难度有多大。她说，在这个街区，完全开放的平面图几乎是不可能的。她指出，合作公寓的限制，加上旧建筑的管道配置，以及这种有意的原始平面图都是挑战。我们试图用原始布局的美来调节现代化。
将旧布局的宏伟与现代化相结合的当今开发人员往往会满足需求。 2012 年，东 79 街 135 号有 30 个单元的公寓开发项目上市时，买家迅速抢占了其平面图让人联想到坎德拉的单元：多间卧室、宽敞的客厅、长长的走廊。建筑开发商 Brodsky Organization 的负责人 Thomas Brodsky 说，在我们开始建造之前，我们采访了我们的朋友，从 30 岁出头到空巢老人不等。我们想知道他们是更喜欢古典布局还是开放式布局。我们发现他们的反应是均匀的。 照片：由 Corcoran 集团提供
因此，布罗茨基妥协了，提供经典的布局，在建筑物的东侧设有适合正式娱乐的专用房间，在西侧提供开放式房间和餐厅厨房的现代布局。 （一些具有经典布局的单元在浪费空间的想法上采用了现代风格，带有切花水槽或化妆间外的镜子和书桌空间。）
总部位于曼哈顿的开发商 Corigin 也专注于东端大道 20 号的经典设计，这是一座 18 层、43 个单元的公寓，目前正在一个低调的社区建设中。 Corigin 总裁 Edward Baquero 表示，在我们的研究中，我们发现这些 Carpenter 和 Candela 建筑的每平方英尺价格仍然很高，即使它们需要翻修。该公司聘请了 Robert A.M. Stern 的美学完全转向古典风格（中央公园西 15 号和公园广场 30 号，以及其他委员会），创建了带有两到六间卧室、大门厅、私人露台、壁炉和管家厨房的公寓。四居室单元的价格目前高达 1200 万美元。
Baquero 先生说，该建筑的配套设施旨在创造一个俱乐部环境。他说，在东区 120 号有 20 间房的公寓里，有舞厅、图书馆、音乐室、台球室、酒窖。我们想复制它，但作为公寓业主的共同元素，由建筑物维护。也会有门禁 马车门廊 入口通向带有鹅卵石路的汽车法庭。
Baquero 先生称 Stern 先生的设计过程很严谨，但他并不后悔他们决定接受它。他说，当你走进那些 1920 年代的公寓时，你就会知道。这很微妙，没有人知道为什么，但感觉很棒。有一种温暖和优雅，让它感觉像家一样。
他继续说道，听起来像每个爱上昔日伟大建筑的纽约人：今天大量生产的东西不再有那种感觉。
