晚上10点前一点1 月 25 日，69 岁、红头发的房地产开发商拉里·西尔弗斯坦 (Larry Silverstein) 在穿过麦迪逊大道附近的东 57 街时被一辆 1997 年福特轿车撞倒。他的骨盆骨折了，他被送往纽约大学医学中心。正如西尔弗斯坦先生后来告诉他女儿的那样，这次事故是最糟糕的时候的一次糟糕休息：他是争夺世贸中心 99 年租约的三名竞标者之一。西尔弗斯坦先生面临 1 月 31 日的最后期限，需要向贸易中心的现任所有者纽约和新泽西港务局提交投标。
在接下来的几天里，随着投标的最终细节敲定，商业伙伴、顾问和助手们在西尔弗斯坦病房外走廊的椅子上排成一排。就在与死亡擦肩而过的五天后，西尔弗斯坦先生在《纽约邮报》上直言不讳：我们渴望世贸中心，这是所有奖项中的奖品。
几乎没有人给西尔弗斯坦先生太多机会来完成即将成为纽约历史上最大的房地产交易。房地产经纪公司 GVA Williams 的首席执行官迈克尔科恩说，在港务局的三名决赛选手中，他是黑马。传统观点似乎只有在出价解封时才得到证实，Vornado Realty Trust 以比 Silverstein 先生提供的高出 32.5 亿至 6 亿美元的出价击败了竞争对手。
就在那时，西尔弗斯坦先生展示了为什么经历了繁荣和萧条，他仍然保持着作为该市最聪明的房地产头脑之一的声誉。他不理会自己，继续前进，将出价提高到仅比 Vornado 低 3000 万美元。他静静地等待，因为港务局董事会和 Vornado 董事长史蒂文·罗斯之间的谈判破裂了。随后，他踏入了破口。
据了解谈判进程的人士透露，现在轮到西尔弗斯坦先生了，这次谈判进展得更加顺利。当被要求对他的竞标发表评论时，西尔弗斯坦先生说：世贸中心是无与伦比的。它在大小、位置、突出和可见度方面都是独一无二的。这一直是我的梦想。就在最近的 3 月下旬，许多人还预测西尔弗斯坦先生将无法完成交易，并且该综合体将被排在第三位的竞标者手中，后者是 Mortimer Zuckerman 的 Boston Properties 和 Brookfield Financial Properties 的合伙企业。然而，现在越来越多的人认为，先生。西尔弗斯坦将赢得他的奖项。
再说一次，到目前为止，在港务局的混乱拍卖中，几乎没有任何事情像预测的那样。尽管西尔弗斯坦先生的个人风格是狡猾和迷人，但与他打过交道的人都说他可以和罗斯先生一样强硬地谈判。你认为你已经完蛋了，一位在与他谈判中受伤的幸存者回忆说。你永远不会完成。
港务局主席刘易斯·艾森伯格 (Lewis Eisenberg) 表示，他怀疑这笔交易能否在 4 月 5 日即港务局董事会的下一次预定会议之前完成。不过，他说，一切都很顺利。艾森伯格先生有理由感到高兴：据参与该过程的人士透露，西尔弗斯坦先生一直愿意接受沃纳多拒绝接受的租约条件。上市公司 Vornado 想要更短的租约，以减少其资产负债表上的债务（这不是 Silverstein 先生的私人公司的问题），并保证如果如预期的那样，Vornado 不会陷入困境市政府起诉要求开发商每年缴纳近 1 亿美元的房产税。
西尔弗斯坦先生的盟友将这种相对礼让归功于他多年来与港务局的友好共处，港务局是他在 7 World Trade Center 的房东，这是他于 1980 年代后期在港务局土地上开发的办公楼。 1993 年 2 月 26 日星期五，当双子塔遭到轰炸时，前港务局首席财务官巴里·温特罗布记得，西尔弗斯坦先生立即在他的大楼里向港务局工作人员提供了免费空间。他说，到周一，工作人员已经恢复工作。
当西尔弗斯坦先生坐在谈判桌旁时，他会看到另一边的一些熟悉的面孔——本·尼德尔，这也无伤大雅。 Needell 先生是 Skadden、Arps、Slate、Meagher 和 Flom 的律师，是为港务局进行谈判的律师之一。通常，他是西尔弗斯坦先生的律师。我只能告诉你，拉里是个好人，尼德尔先生说。
另一位经常参与谈判的人是摩根大通 (J.P. Morgan Chase) 的高管蒂姆·瑞安 (Tim Ryan)，他一直为港务局就此次出售提供建议。摩根大通的一个部门还拥有位于百老汇 120 号的旧 Equitable 大楼，西尔弗斯坦先生管理并持有以 2 亿美元购买的选择权。
西尔弗斯坦先生也是州长乔治帕塔基（George Pataki）和其他奥尔巴尼共和党人的朋友，后者任命了一半的管理局董事会成员。去年 11 月，西尔弗斯坦先生向州长竞选委员会捐赠了 15,000 美元，当时贸易中心的竞标正在升温。西尔弗斯坦先生向参议院共和党捐赠了 35,000 美元。和去年的多数党领袖约瑟夫布鲁诺。
纠结的世界
这种关系在曼哈顿房地产的乱伦世界中是正常的。但随着世贸中心交易的展开，它汇集了纽约法律、发展和政治精英的非凡组合。曼哈顿最大的商业房东罗斯先生； 《每日新闻》的老板祖克曼先生；副市长约翰·祖科蒂 (John Zuccotti) 成为开发人员，现在负责布鲁克菲尔德。房地产接班人 Howard Milstein（曾由 Zuccotti 先生代表）正在为港务局董事会提供咨询，房地产投资者 Eisenberg 先生正在密切关注董事会成员 Peter Kalikow 的意见，后者是该公司的开发商和曾经的所有者。纽约邮报也是帕塔基先生选择担任大都会运输管理局新负责人的人选。竞标世贸中心租约的开发商中的一个或另一个雇用了镇上几乎所有的热门房地产律师。到目前为止，西尔弗斯坦先生已经成功地战胜了他们。
他继续操纵。正如《华尔街日报》3 月 28 日报道的那样，西尔弗斯坦先生已经聘请了一位合伙人，房地产投资者劳埃德·戈德曼。一位与高盛关系密切的消息人士表示，他将贡献西尔弗斯坦先生需要筹集的 1.5 亿美元左右的大部分资金，以便为 8 亿美元的首付融资； GMAC 将其余的借给西尔弗斯坦先生的团队。 （其余的 32.2 亿美元将分摊到 99 年的付款中。）
Goldman 先生将加入 Westfield America Inc.，Westfield America Inc. 是一家公开交易的购物中心开发商，想要该中心的地下购物中心，作为 Silverstein 先生在交易中的合作伙伴。据说西尔弗斯坦先生正在吸引更多的投资者。一位房地产消息人士表示，当交易最终完成时，如果西尔弗斯坦先生没有投资购买世贸中心，这也不足为奇。
再说一次，没有人质疑过西尔弗斯坦先生的交易能力。从港务局公布贸易中心决赛入围名单开始，他就被认为是失败者，因为他缺乏竞争对手的资金和组织力量。他即将获得的钱。现在很多人的问题是：如果他中了奖，他会拿它做什么？
还有关于长期的问题。根据 Grid 杂志对该综合体现金流的分析，无论谁赢得了贸易中心，在长期租约到期之前，在一段时间内都会有相对微不足道的现金流。这意味着购买该综合体的人将在其中多年才能看到利润。
风险因素
但西尔弗斯坦先生从来没有被风险吓倒过。他从 1950 年代开始，刚从纽约大学毕业，在他父亲的经纪公司工作。他很快意识到，真正的钱是拥有建筑物，而不是租用它们。
他晚上就读于纽约大学的法学院，在那里他结识了另一位年轻的来者伯尼·门迪克（Bernie Mendik）。西尔弗斯坦先生把他的朋友带进了家族企业，把他介绍给了他的妹妹，很快门迪克先生就嫁给了这个家庭。
他们从传奇合作伙伴哈里·赫尔姆斯利 (Harry Helmsley) 和拉里·维恩 (Larry Wien) 手中购买了位于东 47 街 305 号的一座建筑。西尔弗斯坦先生和门迪克先生开始模仿赫尔姆斯利和维恩，学习和模仿他们利用众多小投资者群体为大笔购买融资的方式。
生意很好，但在 1970 年代后期，门迪克先生和西尔弗斯坦先生的姐姐离婚了，西尔弗斯坦先生和门迪克先生很快就分手了。他们聘请了另一位年轻的开发人员，他的名字叫 Jerry Speyer，帮助分割资产。
在 1980 年代，Speyer 先生、Mendik 先生和 Silverstein 先生组成了一批开发商的核心，他们将购买和建造办公室以适应科赫时代的繁荣。他们竞争异常激烈，每个人都试图通过越来越雄心勃勃的交易来超越对方。钱不是真正的重点，门迪克先生告诉摩天大楼梦想：纽约伟大的房地产王朝的作者汤姆沙赫特曼。这只是一种记分的方式。
西尔弗斯坦先生在 1980 年代的繁荣时期得分很高。他拥有 13 座建筑物，其中包括 1000 万平方英尺的曼哈顿办公空间；他与摩根大通达成了利润丰厚的金融合作伙伴关系；他在游艇上娱乐，并与妻子克拉拉一起成为犹太慈善机构的多产筹款人。通过这一切，西尔弗斯坦先生一直保持着较高的公众形象，担任纽约房地产委员会主席数年，帮助该组织从一个沉稳的网络团体转变为一支政治力量。他还帮助在纽约大学建立了一个新的房地产研究所。西尔弗斯坦先生每学期在那里教一门课；他的讲座总是只有站在房间里。
这是苏格拉底式的，房地产委员会前主席肯·巴顿说，他是该研究所拉里和克拉拉·西尔弗斯坦主席。他说，在一次典型的讲座中，西尔弗斯坦先生会提出一个困境——一个艰难的租赁或一个棘手的分区情况——并要求学生们努力解决这个问题。
西尔弗斯坦先生不得不努力摆脱自己在现实生活中的困境。 1981 年，他宣布了一项雄心勃勃的赌注，即在西百老汇和华盛顿街之间的 Vesey 街上建造一座占地 200 万平方英尺的办公大楼 7 世贸中心，而没有租户排队租用该建筑。 1986 年，在一则整版报纸广告中，将身材瘦小的西尔弗斯坦先生描绘成一名足球运动员进入端区，揭示了租户的身份。这也是一个大银行——投资银行 Drexel Burnham Lambert。
但是，当德雷克塞尔在丑闻和坏账的负担下倒闭时，西尔弗斯坦先生的运气发生了变化。七世贸中心空置近90%。西尔弗斯坦先生最终找到了另一家经纪公司所罗门兄弟公司来租用这个空间，但不得不支付大量费用来改造这座建筑，以至于拥有抵押贷款的养老基金不得不增加额外资金，以换取他的大部分利润.
现金紧缩很快也打击了他持有的其他部分资产。 34 街的一家购物中心被废弃。第 42 街和第 12 大道的住宅开发项目被搁置，百老汇 120 号的所有权被移交给他的贷方摩根大通。由于西尔弗斯坦先生的公司是私人控股，因此外界没有人确切知道他受到的伤害有多大。但房地产消息人士称，西尔弗斯坦先生被迫将他的许多建筑物移交给他的贷方，继续管理它们。
然而，到 1998 年，西尔弗斯坦先生又回到了收购游戏中。他从利昂娜·赫尔姆斯利 (Leona Helmsley) 手中购买了位于百老汇 140 号的办公楼。沉寂多年的远西第 42 街项目终于完成了。
与此同时，西尔弗斯坦先生开始培养儿子罗杰和女儿丽莎，以便有一天接管公司。西尔弗斯坦女士最近成为纽约时报关于开发商女儿的长篇故事的主题，她首先讲述了西尔弗斯坦先生车祸的故事。我会从他身上承担更多的责任吗？是的，她说。
尽管如此，见过他的人都说，西尔弗斯坦先生仍然神采奕奕，从事故中恢复得很好。房地产经纪公司 Newmark and Company 的高管詹姆斯·库恩 (James Kuhn) 说，拉里今年 69 岁。
在过去的十年里，西尔弗斯坦先生看着斯派尔先生购买了洛克菲勒中心和克莱斯勒大厦，以及门迪克先生以 6.56 亿美元的价格将他的公司卖给了史蒂夫·罗斯。
现在轮到他了。如果拉里明白了，一位既了解西尔弗斯坦先生又认识门迪克先生的人谈到世贸中心交易时说，伯尼将无法照镜子。
