妥协蓝图：修复大西洋城

大西洋城的命运悬在压舱物上，似乎政治领导人在认识到没有人的利益是靠自己的脚后跟做的事情上略胜一筹。在前进的过程中，似乎有妥协的余地，州参议院议长斯蒂芬斯威尼和州议会议长文森特普列托都可以成为拯救大西洋城的英雄。州长克里斯克里斯蒂也可以从大西洋城的妥协中获得政治胜利，甚至可能是值得夸耀的遗产。

现在需要让这三个人认识到他们的胜利可以超过他们必须回馈的东西。他们每个人都需要认识到，他们每个人都需要让其他人挽回面子。我的理想主义者认为，只要有一点政治意愿，每个人都可以帮助大西洋城、她的居民和更广泛的泽西南部地区。作为一个在距离大西洋城两英里的路上长大的人，高中时在木板路上卖盐水太妃糖作为兼职工作，并通过当时的斯托克顿州立学院来支付我的费用，迎接满是玩老虎机的老年人的公共汽车并向有希望的百家乐玩家扔鸡尾酒，我请他们尝试找到方法。这是他们职业生涯中将要处理的一个小政治问题，但掌握在他们手中的却是许多人的经济生计。这些人不是政客——他们是汽车服务员、零售店员、二十一点经销商，以及摇摆鸡尾酒的大学生。面对急剧变化的游戏商业模式，他们努力谋生并养家糊口。

有两个计划： 国家接管 由斯威尼提议的大西洋城计划得到州长克里斯克里斯蒂的支持，但遭到城市领导人和整个南泽西岛的许多人的谴责。该计划基本上取消了市政府的大部分控制权，并将该权力授予州社区事务部，如果该市符合某些标准，最近宣布的妥协将推迟该计划的实施，直到夏季之后。这 选择 ，由普列托发起的一项法案建立了一系列基准，其中如果城市未能达到特定的财务目标，市政权力会减少，而国家控制会增加。普列托法案还提供了赌场代税（PILOT）计划，其中赌场将在 2016 纳税年度向该市提供总计 1.2 亿美元的资金，并将根据博彩收入和通货膨胀率持续 10 年。飞行员保护城市免受法院下令重新评估对 8 家仍然开放的赌场的影响。

州领导人需要考虑的一个关键问题：在斯威尼提议的折衷措施下，州将根据该市制定预算，其中每个居民的人均支出不超过 3,500 美元的条件来决定是否接管。如果城市失败，那么原来的接管计划就会生效。该计划的问题在于它没有认识到一个拥有 39,000 名居民的度假小镇的独特情况，但在任何一天都可以在其海滩上增加 50,000 人，在其赌场、餐馆和商店中再增加 50,000 人.因此，州官员将大西洋城的服务负担等同于温斯洛、门罗、蒂内克和万宝路等地。上一次夏季星期六有 130,000 人涌入温斯洛是什么时候？或者 50,000 人在门罗参加了一场音乐会？以及来到大西洋城的人们——居民需要城市服务的那一天：警察保护、救生员、救护车、基础设施、厕所、维护等。因此，该州需要认识到，虽然大西洋城的财政存在严重问题，但通过与帕特森或泽西城等地进行比较来衡量该市的支出是不诚实的。

一个简单的例子：大西洋城的 EMS 平均每年运行约 20,000 次。鉴于其人均人口，该市每年有一半的居民会叫救护车。现在他们喜欢在大西洋城聚会，但直觉上，我们知道这没有意义，所以大西洋城不应该与其他拥有类似永久居民人数的城市保持相同的标准。因此，该州必须更广泛地考虑如何迫使大西洋城使其金融机构井然有序——支出减少 10%，或其他一些公式。

国家领导人还必须认识到，解决这个问题并不缺乏政治意愿。 2014年选举日的市长唐监护人试图与城市面临的苛刻财政现实进行平衡保护他的成员利益。他这样做是在一种约束的背景下：有争议的救生员养老金？国家规定。房税？国家控制。奢侈品税？国家控制。停车税？国家控制。该州从大西洋城的游客那里收取了 6000 万美元的税费，并阻止该市选择增加任何这些税费。如果国家希望城市有偿付能力，城市需要摆脱许多限制其减少支出和增加收入能力的限制。

该市财政状况的紧急性质再次意味着存在危机政府。但这也意味着，在试图找出解决方案的同时，城市和国家必须退后一步，看看这座城市的未来应该是什么样的，以赛后为中心的大西洋城。与之前的考试不同，这次考试必须包括关键利益相关者，包括公民、民选官员、商界领袖、旅游专家和州经济发展官员。

有三个关键的绊脚石需要妥协。但是桌子上有足够的东西让每个人都回家成为赢家：

双方妥协：集体谈判。 Sweeney 的人均支出 3,500 美元的目标是不现实的，但认为集体谈判协议不会摆在桌面上也是不现实的。任何妥协都必须包括工会、赌场、债权人和其他利益相关者，而且必须包括妥协。但坚持必须是现实的、可实现的。

让斯威尼妥协：水。出售公共资产是国家接管的重要组成部分。目前，该市在市政公用事业局的支持下拥有该市的供水。斯威尼发起的州接管措施包括一项条款，允许州管理人员出售这一公共资产。这是一个重要的妥协，因为斯威尼的恩人兼南泽西电力经纪人乔治的兄弟菲尔诺克罗斯是美国水务公司的说客，美国水务公司表示有兴趣购买该市的自来水公司。可以理解的是，大西洋城市长 Don Guardian 和其他地方领导人对计划的这一部分犹豫不决。出售这一资产的问题有两个：它代表了一次性的收入交易，而将水务作为城市资产意味着，如果管理得当，城市可以将供水作为收入来源。其次，该市和州立法机构的政客们担心私有化对城市居民成本的净影响：私有化将导致加息，如果不是现在最终。这是一个居民负担不起增加的城市。斯威尼需要在这个问题上妥协，并允许它成为普列托法案中激励计划的一部分，这意味着除非大西洋城未能达到他们的第一年基准，否则自来水厂的出售不会被提上议事日程，并且然后，独立的公共会计师将获得对该市水务局的任何出售、合并或私有化的最终决定权。

为了让普列托妥协：在国家接管措施下，国家任命的董事将有权否决需要稳定和恢复的市政管理机构、任何委员会、委员会或市政部门的会议记录。需要稳定和恢复，以及需要稳定和恢复的自治市的任何独立委员会或当局，包括但不限于住房管理局、停车管理局、重建局、规划委员会和分区调整委员会。这里的关键是 Sweeney 和 Christie 想要控制重建过程，而 Prieto 需要赋予他们这种权力。这可能是一个闭门造车的绅士协议，但如果普列托想要在集体谈判和水资源方面取得进展，他将需要在发展方面做出让步。

虽然大西洋城一直在摇摇欲坠，但一些有远见的人——其中许多是乔治·诺克罗斯的朋友——已经认识到潜在的机会，并一直在拼凑大量的可开发财产，着眼于大规模投资。为了换取集体谈判和阻止水私有化的自由，普列托应该支持国家支持与诺克罗斯机器密切相关的开发商重新开发的强有力的方案——鼓励使用赌场再投资发展局（CRDA）和国家经济发展局当局的钱，市长卫报和市议会也应该加入。发展意味着就业，发展意味着税收，如果发展支付城市账单并使诺克罗斯和克里斯蒂的朋友更富有，那就这样吧。

斯威尼应该将此视为巨大的政治机会，因为有几家开发商已经或正在对该市进行大量投资。这些投资的回报将是可观的，当然，Sweeney 会以竞选捐款的形式为他对这些开发商的宣传而获得丰厚的回报。克里斯蒂州长可以放心，他的盟友也会得到回报。

桌上有很多兴趣：

• Joseph Jingoli – Jingoli 的大量投资组合表明与 Norcross 的关系：Jingoli 正在建设价值 3500 万美元的位于卡姆登的库珀诺克罗斯学院、罗文大学库珀医学院（在斯威尼地区，诺克罗斯参与创建）和罗文商学院，以及许多其他项目。 Jingoli 拥有各种各样的公共和私人开发项目，应该确保在未来的谈判中占有一席之地。

• Omar Boraie – Boraie 的新不伦瑞克豪华公寓开发项目 The Aspire 获得了 Sandy Relief Funds 的 480 万美元、6000 万美元的政府补贴贷款和 2100 万美元的税收抵免。在过去的几十年里，米德尔塞克斯县的开发商已经在政治捐款上投入了数十万美元，其中包括数千美元用于佳士得的总统竞选——并且已经看到这些投资得到了回报。大西洋城也不例外。 Boraie 已从 CRDA 获得了 1500 万美元的贷款，用于资助南湾海滩，这是一座价值 7100 万美元的豪华公寓大楼，拥有 250 个单元，位于木板路北端，靠近已解散的 Revel。

• 杰克莫里斯 – 米德尔塞克斯郡的房地产大亨，他是全州多户家庭和零售开发的参与者。莫里斯的 M & M Development 在卡姆登和纽瓦克拥有高档投资组合；他的 Edgewater Properties 开发商业、豪华租赁和私人住宅开发项目，尤其是在新泽西州南部和中部地区。他与 Norcross 的关系可以追溯到十多年前，当时他的公司被选中负责重新开发樱桃山花园州立公园赛马场。

• 乔恩汉森——这位佳士得的盟友是汉普郡房地产公司，曾任汉森委员会主席，佳士得处理大西洋城的路线图。他还是大西洋城开发公司 (ACDevCo) 背后的策划者，该独立非盈利组织正在为斯托克顿大学建造一个耗资 2 亿美元的大西洋城校区，将于 2018 年秋季开放。斯托克顿大学的大西洋城校区有望成为大西洋城的振兴工作。

• 乔治诺克罗斯——虽然通常不被认为是房地产开发商，但诺克罗斯与大西洋县执行官丹尼斯莱文森会面后的报告表明，诺克罗斯正在考虑投资大西洋城。

• 佛罗里达州房地产开发商格伦·斯特劳布 (Glenn Straub) 斥资 8200 万美元购买了已不复存在的 Revel 赌场，该赌场耗资 24 亿美元建造。斯特劳布表示，他将再投资 5 亿美元用于各种娱乐设施，包括水上乐园、绳索课程、盛装舞步和跳马、滑雪道和半管、国际艺术博览会和新的会议中心。斯特劳布似乎是一只孤狼，与任何主要政治人物都没有关系，但对这座城市的未来却很重要。

现实情况是，所有这些开发人员（斯特劳布除外）在政治上都有联系，支持他们的政治家（诺克罗斯和克里斯蒂）将从中受益。正如他们所说，这就是做生意的成本。但是，诺克罗斯和佳士得的开发商获得他们需要的支持是该市的最大利益。

即将投入使用的可开发地块之一是贝德油田，这是位于奥尔巴尼大道堤道的一块理想的 130 英亩海滨物业。为了使 Bader Field 成为一个可开发的站点，大约需要额外花费 1 亿美元。 Sweeney 和 Prieto 应与 CRDA 和州经济发展局合作，以协助最终购买者。该地区的可能性已经成熟：它可以容纳一个码头、一个内港型零售/酒店空间、豪华公寓，或以上所有。此外，一部分土地，包括它目前所拥有的运动设施——大西洋城冲浪棒球场和一个溜冰场——应该由州和市保留供斯托克顿大学使用，该大学将开发一个州——最先进的卫星校园就在几个街区之外。这种公私合作的发展可能意味着餐厅、零售和娱乐活动的俘虏观众。

布里吉德·卡拉汉·哈里森 (Brigid Callahan Harrison) 是蒙特克莱尔州立大学 (Montclair State University) 的政治学和法学教授，她在那里教授美国政府课程。她经常评论州和国家政治，着有五本关于美国政治的书。在 Brigid Callahan Harrison 的 Facebook 上为她点赞。在 Twitter 上关注她@BriCalHar。